百歩譲って、出口で10億円のキャピタルゲインを想定してつくった数字だとしても、すでに、十分、不動産価格は高い水準にあり、とてもキャピタルゲインを狙える水準ではない。そもそも安く購入しなければ、売却時での利益は期待できるはずもない。また、経費に関しても、PM（資産の管理を行う業務）フィーが賃料総額に対して0.4％だったり（通常3％程度）、固定資産税も適正金額の1/3程度など、経費を少なめに計上しており、想定利益を多く算出していた。私が、適正に評価したところ、8億円程度の価値しかなく、投資家は投資金額の6割、12億円を既に毀損していることになる。いくら不動産投資がブームだったとは言え、素人が知識、経験もなく不動産に投資することは、腹をすかしたライオンの檻の中に裸で飛び込むようなものである。注意に注意を重ねてほしいところだ。なお、外資とは、あのリーマン−ブラザーズである。
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